6月6日，，，，，韦德网站官方入口地产宣布5月销售业绩，，，，，至此，，，，，今年前5个月，，，，，韦德网站官方入口地产累计实现条约销售额180.6亿元，，，，，条约销售面积165.3万平方米，，，，，同比划分增添约4成、2成。。 。 。 。。。 。今年韦德网站官方入口的销售目的是460亿元。。 。 。 。。。 。
2012年，，，，，韦德网站官方入口的条约销售额为401亿元，，，，，较2011年同比增添只有4.9%。。 。 。 。。。 。这一增添速率显着低于一律规模房地产企业。。 。 。 。。。 。但与此同时，，，，，韦德网站官方入口却坚持着相当稳健的财务指标，，，，，至2012年底，，，，，韦德网站官方入口净欠债率为48%，，，，，平均借贷本钱仅为6.72%，，，，，平均借贷年限4.1年，，，，，这些指标在一律规模房企中，，，，，都是很优异的。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口是否错过了2012年的销售热潮？？？？？？韦德网站官方入口的稳健，，，，，能为公司带来高增添吗？？？？？？
声东击西
关于2012年销售规模增添相对较慢，，，，，韦德网站官方入口执行董事秦力洪显得很坦然。。 。 。 。。。 。“一家公司不可能总是匀速前进。。 。 。 。。。 。2012年的销售业绩，，，，，是在公司仅新进入宁波、厦门两个都会的情形下实现的。。 。 。 。。。 。去年战略上的间隙，，，，，现实上为我们后期生长赢得了先机。。 。 。 。。。 。”秦力洪说。。 。 。 。。。 。
2012年在相对放缓推盘量的同时，，，，，韦德网站官方入口还做了哪些事呢？？？？？？
麋集投资，，，，，是一个显着的行为。。 。 。 。。。 。
2012年，，，，，韦德网站官方入口地产年内获取土地17幅，，，，，新增土地修建面积891万平方米，，，，，远凌驾昔时418万平方米的销售面积。。 。 。 。。。 。这部分土地，，，，，大部分都是在昔时1-9月份获得。。 。 。 。。。 。2011年底、2012年头，，，，，房地产市场低迷，，，，，开发商普遍对后市生长较为气馁，，，，，现在看来，，，，，其时正是消耗者买房、开发商买地的窗口期。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口很准确地捉住了这个时机，，，，，所拿到的17幅地块，，，，，总体成交价较其挂牌底价的平均溢价水平仅为8.72%。。 。 。 。。。 。韦德网站官方入口敢于在这段时期大宗脱手买地，，，，，与其长时间的前期准备是分不开的。。 。 。 。。。 。
据相识，，，，，韦德网站官方入口在进入某个区域之前，，，，，往往会提前几年举行前期研究和妄想，，，，，先派团队已往，，，，，与外地妄想、城建等主管部分举行接触和讨论，，，，，讨论规模还包括外地都会生长与妄想等议题，，，，，在开发商与都会生长照料之间的角色切换，，，，，并同时做好资金、项目研发层面的安排和预案。。 。 。 。。。 。
2012年5月在厦门拿地，，，，，2012年7月在晋江拿地，，，，，预示着韦德网站官方入口地产正式进入海西板块。。 。 。 。。。 。而早在2010年韦德网站官方入口团队就已经进入该区域。。 。 。 。。。 。2012年，，，，，韦德网站官方入口还在杭州、北京等房地产市场更为蓬勃的区域拿地。。 。 。 。。。 。在韦德网站官方入口判断的拿地窗口期，，，，，显着泛起了竞价企业少、地块溢价率低等特征。。 。 。 。。。 。
看看韦德网站官方入口在2012年的放纵脱手，，，，，给公司带来了哪些货真价实的利益：2012年9月，，，，，韦德网站官方入口竞得北京市向阳区孙河乡地块，，，，，修建面积7.29万平方米，，，，，楼面地价20158元/平方米；；；；；；4个月后，，，，，2013年1月，，，，，泰禾集团(9.42,-0.13,-1.36%)竞得孙河乡地块，，，，，修建规模比韦德网站官方入口略小，，，，，楼面地价28559元/平方米。。 。 。 。。。 。泰禾集团拿的这块地紧邻韦德网站官方入口所拿地块，，，，，楼面地价却贵了8400元/平方米。。 。 。 。。。 。
至2012年底，，，，，韦德网站官方入口地产土地储备合共3952万平方米，，，，，平均本钱为1964元/平方米，，，，，仅为当期签约单价的20.5%。。 。 。 。。。 。
2012年的项目积累，，，，，为后期韦德网站官方入口的产品数目、本钱控制都打好了基础，，，，，2013年，，，，，韦德网站官方入口地产将加大推货力度，，，，，韦德网站官方入口体现，，，，，今年其新开工修建面积将凌驾900万平方米。。 。 。 。。。 。
除了大手笔拿地以外，，，，，2012年以来，，，，，韦德网站官方入口还在做的一件事就是外洋融资。。 。 。 。。。 。
2012年，，，，，韦德网站官方入口完成了24.3亿港元的境外银团贷款、刊行4亿美元7年期债券并实验了上市后首次配股30.9亿港元。。 。 。 。。。 。今年1月，，，，，韦德网站官方入口又以6.75%的利率，，，，，乐成在境外刊行5亿美元10年期的优先票据，，，，，是公司上市至今债期最长、利率最低、规模最大的一笔优先票据。。 。 。 。。。 。今年1月刊行优先票据的房企尚有建业地产、中国奥园、中骏置业、宝龙地产、富力地产子公司，，，，，刊行利率划分是8.0%、13.875%、11.5%、11.25%、8.75%。。 。 。 。。。 。韦德网站官方入口的刊行利率显着低于这些公司。。 。 。 。。。 。
由于较好的财务状态，，，，，韦德网站官方入口成为海内有外洋融资优势的民营房企中，，，，，外洋融资体现最为优异的一家。。 。 。 。。。 。
土地、资金的储备，，，，，为韦德网站官方入口后续生长打下了基础。。 。 。 。。。 。从这个角度来看，，，，，韦德网站官方入口显然没有错过2012年以来调控中所泛起的机缘。。 。 。 。。。 。
做强再做大
无论是低点拿地，，，，，照旧在外洋融资的窗口期融资，，，，，延续了韦德网站官方入口地产一直的注重清静性的作风。。 。 。 。。。 。而过于注重清静性是否会导致公司战略守旧而失去高速生长的时机？？？？？？“关于韦德网站官方入口来说，，，，，清静永远是第一位的。。 。 。 。。。 。”秦力洪说，，，，，做强到做大，，，，，这是一个水到渠成的历程，，，，，稳健生长永远是第一位的。。 。 。 。。。 。
以融资为例。。 。 。 。。。 。高欠债、高财务杠杆，，，，，是地产企业在行业生长岑岭中迅速做大的一个选择，，，，，但这一做法危害也大，，，，，一旦泛起行业波动，，，，，难以再借到钱，，，，，又面临还债的危害。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口不但坚持了较低的净欠债率，，，，，从2006年到2012年，，，，，韦德网站官方入口持有现金一直在稳步增添，，，，，并且，，，，，在大宗房地产企业谋划运动现金流为负的情形下，，，，，韦德网站官方入口的谋划运动现金流则跨越了行业周期，，，，，坚持了稳健向上的势头，，，，，2009年至2011年，，，，，每股谋划现金流划分是1.29港元、1.93港元、2.34港元。。 。 。 。。。 。凭证此前wind统计数据，，，，，在港股上市房企中，，，，，韦德网站官方入口地产的每股现金流2009年排名第十，，，，，2010年排名第二，，，，，2011年排名第二。。 。 。 。。。 。在净现金增减方面，，，，，韦德网站官方入口已经逐步凌驾了规模更大的偕行。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口地产对此看法很清晰。。 。 。 。。。 。在韦德网站官方入口看来，，，，，钱自己不是问题，，，，，问题是随时能借到低本钱的钱的资格。。 。 。 。。。 。一家企业越是需要钱时，，，，，越难以借到低本钱的钱，，，，，“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应在此时体现得淋漓尽致。。 。 。 。。。 。以是韦德网站官方入口注重坚持稳健的财务状态，，，，，低本钱融资能力在行业中愈发凸显。。 。 。 。。。 。
2012年以来，，，，，韦德网站官方入口举行了多次外洋融资，，，，，主要目的是改善债务结构：一是延伸还款限期，，，，，二是降低财务本钱。。 。 。 。。。 。这两点上，，，，，韦德网站官方入口将平均借贷年限从4年，，，，，延伸到了4.1年，，，，，平均借贷年利率也维持在6.72%。。 。 。 。。。 。2012年年内，，，，，标准普尔及穆迪皆维持韦德网站官方入口地产的信用评级，，，，，划分为BB+及Ba2，，，，，优良的信用评级为集团获得了具有竞争力的融资安排。。 。 。 。。。 。而2013年3月，，，，，穆迪调升韦德网站官方入口地产评级，，，，，由Ba2上调至Ba1，，，，，为现时中国民营房企最好水平。。 。 。 。。。 。
回款率高，，，，，也是韦德网站官方入口生长的一个主要特征。。 。 。 。。。 。2012年，，，，，韦德网站官方入口实现条约销售额401.3亿元，，，，，整年销售回款率则抵达91%。。 。 。 。。。 。有业内人士剖析，，，，，这一回款比率比业内普遍高10%甚至更多。。 。 。 。。。 。这是韦德网站官方入口在客户关系、签约等多个环节品牌能力体现的效果，，，，，别的，，，，，韦德网站官方入口管理系统高度的IT化，，，，，可以看到每一分钱的流动，，，，，从而使得企业能够清晰地看到、控制销售回款。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口的销售回款率优于行业10%以上，，，，，而销售回款的10%，，，，，恰恰是韦德网站官方入口每年投入商业地产的上限，，，，，因此，，，，，韦德网站官方入口依赖优于行业的回款管理，，，，，对冲了商业投入的现金压力。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口体现，，，，，公司现在对商业地产的妄想是矜持，，，，，预计用15年左右的时间将商业地产利润在集团总利润中占比从现在的不到5%提升至20%。。 。 。 。。。 。
韦德网站官方入口在区域生长上，，，，，一直是深耕一二线都会的战略，，，，，2011年，，，，，韦德网站官方入口做了战略刷新，，，，，最先扩大区域纵深，，，，，例如关于已经进入的区域，，，，，加大结构密度，，，，，长三角进入苏州等地，，，，，西部进入昆明等；；；；；；新进入海西板块、中部地区，，，，，如进入厦门、晋江、长沙。。 。 。 。。。 。接下来，，，，，韦德网站官方入口会越提议劲地拓展珠三角区域。。 。 。 。。。 。
现在，，，，，韦德网站官方入口的产品线，，，，，已经涵盖了高层公寓、洋房、别墅、可售商业、SOHO和其他多种业态，，，，，其中70%以上，，，，，都是高周转产品。。 。 。 。。。 。“以高周转制胜”，，，，，是韦德网站官方入口的战略偏向。。 。 。 。。。 。但同时，，，，，公司关于资金的清静性很是重视，，，，，且高端项目会一定水平影响周转率、商业地产在短期内也会影响销售物业的增添，，，，，这都是韦德网站官方入口地产需要权衡的方面。。 。 。 。。。 。